←  Orzecznictwo

Forumprawnicze.info

»

Z dniem 31 grudnia 2019r forumprawnicze.info zakończy swoją działalność.

Bieg terminu zasiedzenia - wieczyste użytk...

Prawne.org - zdjęcie Prawne.org 03 kwi 2015

Uchwała
Sądu Najwyższego
z dnia 28 marca 2014 r.
III CZP 8/14
Bieg terminu zasiedzenia nieruchomości

 

Do biegu terminu zasiedzenia prawa własności nieruchomości nie zalicza się okresu jej posiadania w zakresie treści prawa użytkowania wieczystego.

 

Wnioskodawczyni Helena K. wniosła o stwierdzenie, że nabyła przez zasiedzenie z dniem 15 października 1985 r. zabudowaną nieruchomość gruntową stanowiącą działkę nr 309 w B., a następnie wskazała, że prawem, które nabyła, jest użytkowanie wieczyste wymienionej nieruchomości gruntowej oraz własność posadowionych na niej budynków. W razie przypisania jej złej wiary, wniosła o stwierdzenie, że do zasiedzenia doszło z dniem 2 października 2000 r. lub z dniem 2 października 2005 r. (...)

Postanowieniem z 20 listopada 2012 r. Sąd Rejonowy w Bytowie oddalił wniosek, ustalając, że w księdze wieczystej nr 293, prowadzonej dla zabudowanej nieruchomości w B. przy ul. L. nr 4-4a, stanowiącej działkę nr 309 o powierzchni 0,1800 ha, jako właściciel wpisana jest Gmina B., a jako użytkownicy wieczyści gruntu i właściciele posadowionych na nim budynków Antoni K. i Paulina K., na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej, na podstawie umowy z dnia 3 lipca 1959 r. o oddaniu im gruntu w czasowe używanie (użytkowanie wieczyste) na okres 40 lat, tj. do dnia 3 lipca 1999 r. (...)

Przy rozpoznawaniu apelacji wnioskodawczyni powstało zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, które Sąd Okręgowy w Słupsku przedstawił do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu. (...)

Uzasadnienie prawne
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Konstrukcja użytkowania wieczystego jako prawa do cudzej nieruchomości gruntowej uregulowana jest w art. 232-243 k.c. i w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. - dalej: "u.g.n."). Jest to rodzaj prawa rzeczowego o statusie pośrednim między własnością i ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Do powstania użytkowania wieczystego konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego ze Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego, jako właścicielem gruntu, oraz wpis prawa do księgi wieczystej (art. 237 k.c.). Wpis ten ma charakter konstytutywny (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r., III CZP 29/02, OSNC 2003, nr 6, poz. 76, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2005 r., II CK 208/05, niepubl., oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 października 2006 r., I CSK 184/06, niepubl.). Po powstaniu użytkowania wieczystego nieruchomość, na której je ustanowiono, może być przedmiotem posiadania w zakresie jego treści zarówno przez tę osobę, na rzecz której to prawo ustanowiono, jak i przez inną osobę (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2007 r., III CZP 28/07, OSNC-ZD 2008, nr A, poz. 27, i z dnia 5 lipca 2001 r., II CKN 1220/00, OSP 2002, nr 9, poz. 123).

Instytucję zasiedzenia wprowadzono do systemu prawnego w celu zapewnienia prawnego usankcjonowania długotrwałych stosunków faktycznych. Nabycie prawa w drodze zasiedzenia jest nabyciem pierwotnym, translatywnym, polegającym na przejęciu konkretnego, istniejącego już wcześniej prawa przez podmiot, który je faktycznie wykonuje. W doktrynie ani w judykaturze nie budzi wątpliwości, że można nabyć przez zasiedzenie prawo użytkowania wieczystego, jeżeli prawo to uprzednio powstało. Nabycie następuje na rzecz osoby, która posiada nieruchomość w zakresie treści prawa użytkowania wieczystego, a jej posiadanie jest skierowane przeciwko użytkownikowi wieczystemu (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 1975 r. - zasada prawna - III CZP 63/75, OSNCP 1976, nr 12, poz. 259, oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 2008 r., III CZP 68/08, OSNC 2009, nr 7-8, poz. 109). Przesłanki zasiedzenia użytkowania wieczystego należy ustalać na podstawie odpowiednio stosowanych art. 172-176 k.c. (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 2011 r., IV CSK 446/10, "Izba Cywilna" 2012, nr 5, s. 38).

Samoistnym posiadaczem nieruchomości jest ten, kto nią włada jak właściciel, korzystając z niej z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią (art. 140 k.c.). W świetle art. 336 k.c. tych cech nie ma władztwo nad nieruchomością wykonywane w zakresie treści innego prawa niż prawo własności, choćby było wykonywane przez posiadacza z zamiarem władania prawem dla siebie. Posiadacz zależny włada rzeczą w zakresie takiego innego prawa niż własność, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.

Stan faktyczny dotyczący określonego sposobu korzystania z rzeczy należy kwalifikować jako posiadanie na podstawie elementu fizycznego (corpus) oraz elementu psychicznego (animus). Uznanie określonego władztwa faktycznego nad rzeczą za posiadanie samoistne odpowiadające treści prawa własności jest zależne od tego, czy władztwo to jest sprawowane przez określony podmiot w jego własnym imieniu (animus rem sibi habendi). Czynnik woli pozwala odróżnić posiadanie samoistne od posiadania zależnego, ale rzeczywistą wolę posiadacza, która decyduje o charakterze samego posiadania, ustala się na podstawie zamanifestowanych na zewnątrz przejawów władania rzeczą (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2011 r., III CSK 184/10, OSNC-ZD 2012, nr B, poz. 24, i z dnia 5 września 2008 r., I CSK 54/08, niepubl.). Posiadacz zależny może samodzielnie zmienić swój charakter posiadania, musi jednak zamanifestować tę zmianę w sposób widoczny dla otoczenia. Przekształcenie posiadania zależnego w posiadanie samoistne, jakkolwiek możliwe, wymaga uzewnętrznienia woli właścicielskiego władania w sposób pewny (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 1997 r., I CKU 32/97, niepubl., oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 marca 1971 r., III CRN 516/70, OSPiKA 1971, nr 11, poz. 207).

Posiadanie nieruchomości gruntowej w związku z wykonywaniem ustanowionego na niej użytkowania wieczystego jest przez niektórych przedstawicieli nauki kwalifikowane jako postać posiadania samoistnego, ale w zakresie treści innego prawa niż własność, a przez innych - jako posiadanie zależne, lecz zbliżone do właścicielskiego, albo jako stan faktyczny pośredni pomiędzy posiadaniem samoistnym i zależnym.

W uchwale z dnia 23 lipca 2008 r., III CZP 68/08 (OSNC 2009, nr 7-8, poz. 109) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że prawo użytkowania wieczystego jest - mimo wielu podobieństw - prawem odmiennym niż prawo własności, zatem także posiadanie nieruchomości w zakresie każdego z tych praw ma odmienny charakter. Samoistne posiadanie nieruchomości w zakresie użytkowania wieczystego to faktyczne wykonywanie władztwa nad nieruchomością, z wolą posiadania jej dla siebie, jednak w granicach treści tego prawa. Jest to zatem wykonywanie władztwa nad nieruchomością odpowiadającego uprawnieniom z art. 233 k.c., z wolą posiadania dla siebie. Na zewnątrz różnica sposobu posiadania może być trudna do dostrzeżenia, jednak zaznacza się wyraźnie w sferze woli posiadacza (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 28 września 2000 r., IV CKN 103/00, niepubl., z dnia 17 kwietnia 1997 r., I CKU 32/97, niepubl., z dnia 28 czerwca 1973 r., III CRN 154/73, OSNCP 1974, nr 6, poz. 111, z dnia 18 czerwca 1975 r., II CR 238/75, OSPiKA 1976, nr 7-8, poz. 150, oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 2004 r., II CK 105/03, niepubl.).

Charakterystyczne dla prawa użytkowania wieczystego posiadanie nieruchomości gruntowej i posadowionych na niej budynków jest niewątpliwie bliskie posiadaniu właścicielskiemu, ale różni się od niego w tych aspektach, które są konsekwencją powstawania i wykonywania tego prawa na rzeczy cudzej, z czym wiąże się konieczność świadczenia opłat rocznych na rzecz właściciela oraz korzystania z gruntu w sposób określony w umowie z nim, z zagrożeniem jej rozwiązania. Manifestowanie przez korzystającego z nieruchomości w stosunku do jej właściciela i osób trzecich takich aktów władania nią, które są charakterystyczne dla uprawnień i obowiązków użytkownika wieczystego świadczy o wykonywaniu przez tę osobę posiadania w zakresie treści prawa użytkowania wieczystego, a nie w zakresie treści prawa własności. Na tych samych zasadach korzystanie z nieruchomości w zakresie właściwym dla służebności drogi koniecznej jest manifestacją posiadania tego ograniczonego prawa rzeczowego, a nie prawa własności nieruchomości.

Ze względu na cechy prawa użytkowania wieczystego i charakter władania nieruchomością, do którego to prawo upoważnia, domniemanie ustanowione w art. 339 k.c. może mieć zastosowanie także do osoby władającej nieruchomością w zakresie treści użytkowania wieczystego, a jej posiadanie wykonywane jest przeciwko użytkownikowi wieczystemu. Władanie nieruchomością w zakresie treści prawa użytkowania wieczystego jest możliwe do stwierdzenia wtedy, gdy władający zdaje sobie sprawę z charakteru prawa ustanowionego na nieruchomości i ponosi za osobę, przeciwko której skierowane jest jego posiadanie, opłaty za użytkowanie wieczyste - obojętnie, czy za jej wiedzą, czy bez tej wiedzy (postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2009 r., V CSK 367/08, niepubl., i z dnia 21 czerwca 2013 r., I CSK 715/12, niepubl.).

W niniejszej sprawie wnioskodawczyni i jej mąż od chwili wejścia we władanie nieruchomością, której dotyczy wniosek, w związku z zawarciem umowy uiszczali na rzecz właściciela nieruchomości opłaty roczne z tytułu jej użytkowania wieczystego, a dnia 29 grudnia 2000 r. wnioskodawczyni wystąpiła o przekształcenie tego prawa do nieruchomości we własność. Działania te niewątpliwie były formą uzewnętrznienia posiadania nieruchomości w zakresie treści prawa jej użytkowania wieczystego, nie zaś manifestowaniem jej posiadania samoistnego w zakresie treści prawa własności. Taki stan posiadania mógł prowadzić do zasiedzenia użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, oczywiście pod warunkiem, że spełnione były pozostałe przesłanki wymagane do zasiedzenia. Nabycie użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia prowadzi do utraty tego prawa przez dotychczasowego użytkownika wieczystego, ale nie ma znaczenia dla praw podmiotu, któremu przysługuje własność nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

Zgodnie z art. 176 § 1 k.c., jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Przepis ten pozwala na doliczanie następcy w posiadaniu czasu, przez który posiadanie samoistne rzeczy wykonywał jego poprzednik. Doliczanie okresu posiadania pozostaje w ścisłym związku z instytucją zasiedzenia, która uzależnia nabycie prawa własności od samoistnego posiadania rzeczy. Doliczenie posiadania nieruchomości przez poprzednika (art. 176 k.c.) nie jest dopuszczalne wtedy, gdy następca objął rzecz w posiadanie samowolnie, po rezygnacji poprzednika.

Do nabycia własności przez zasiedzenie prowadzi upływ określonego ustawą okresu posiadania samoistnego, więc doliczanie musi dotyczyć okresów posiadania o takim charakterze. Artykuł 176 k.c. nie jest podstawą doliczania posiadaczowi okresów władania rzeczą w zakresie treści różnych praw mogących powstać przez zasiedzenie na tej rzeczy lub w stosunku do niej. Przepis ten nie pozwala zatem na doliczenie do czasu posiadania samoistnego nieruchomości w zakresie treści prawa własności czasu, przez który ta sama lub inna osoba posiadała nieruchomość jako posiadacz zależny, czy jako posiadacz w zakresie treści prawa użytkowania wieczystego albo ograniczonego prawa rzeczowego.

Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 1975 r. zasada prawna - III CZP 63/75, przesądziła dopuszczalność nabycia użytkowania wieczystego przez zasiedzenie biegnące przeciwko poprzedniemu wieczystemu użytkownikowi, jednak nie można wyprowadzać z tego wniosku, że możliwe jest doliczenie do okresu posiadania właścicielskiego okresu posiadania nieruchomości jak użytkownik wieczysty. Każdy z typów posiadania ma swój specyficzny charakter i jego wykonywanie może prowadzić do nabycia jedynie tego prawa, które jest faktycznie wykonywane. Ta zasada znalazła potwierdzenie w uchwale z dnia 23 lipca 2008 r., III CZP 68/08, w której Sąd Najwyższy stwierdził, że do okresu posiadania samoistnego prowadzącego do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia nie dolicza się okresu posiadania rzeczy jak użytkownik wieczysty. Także w postanowieniu z dnia 14 marca 2012 r., II CSK 127/11 (niepubl.) Sąd Najwyższy przyjął, że posiadanie w zakresie odpowiadającym użytkowaniu wieczystemu, nie jest tożsame z posiadaniem właścicielskim i nie prowadzi do zasiedzenia własności nieruchomości, a samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie może nabyć własności, lecz co najwyżej, użytkowanie wieczyste. Realizacja funkcji zasiedzenia nie może uzasadniać "zaskakiwania" podmiotów, przeciwko którym biegnie termin zasiedzenia; gdy według osoby władającej gruntem jest ona posiadaczem w zakresie zbliżonym do użytkowania i korzysta z gruntu w sposób odpowiadający temu prawu, właściciel nieruchomości nie musi podejmować żadnych działań zmierzających do zachowania swego prawa, wpływ terminu zasiedzenia bowiem nie może spowodować utraty przysługującego mu prawa własności.

W rozważanym w niniejszej sprawie stanie faktycznym wnioskodawczyni wiedziała, że stan prawny nieruchomości nie został uregulowany i władała nieruchomością jak użytkownik wieczysty, a nie jak właściciel. Nie można uznać, że władanie przez wnioskodawczynię nieruchomością najpierw w zakresie treści prawa użytkownika wieczystego, a następnie samoistne posiadanie tej nieruchomości w zakresie treści prawa jej własności, miało ten sam charakter. Było to władanie przez tę samą osobę, dotyczące tego samego przedmiotu, jednakże w zakresie różnych możliwych do nabycia przez zasiedzenie praw do niego. Za taką wykładnią przepisów o zasiedzeniu przemawia również stanowisko Trybunału Konstytucyjnego wyrażone w wyroku z dnia 28 października 2003 r., P 3/03 (OTK-A Zb.Urz. 2003, nr 8, poz. 82), zgodnie z którym wszelkie wątpliwości co do zasad stosowania tej instytucji powinny być tłumaczone na korzyść ochrony własności.

Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie.

Odpowiedz