←  Blog adw. Łukasza Nysztala

Forumprawnicze.info

»

Blog adw. Łukasza Nysztala

Zasiedzenie udziałów we współwłasności 06 styczeń 2016

Przez zasiedzenie można nabyć nie tylko własność osoby trzeciej, ale również udział we współwłasności. Możliwość nabycia udziału we współwłasności dotyczy również tych nieruchomości, w których nabywca jest współwłaścicielem.

Zgodnie z art. 172 KC, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Warunkiem koniecznym każdego zasiedzenia jest posiadanie samoistne - a więc takie, w której posiadacz włada rzeczą jak właściciel.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego, jak i w doktrynie, utrwalony jest pogląd, zgodnie z którym w razie wykazania spełnienia przesłanek określonych w art. 172 § 1 kc, przedmiotem nabycia własności przez zasiedzenie może być nie tylko nieruchomość gruntowa lub jej fizycznie wydzielona część, ale także udział w prawie własności, czyli tzw. idealna część nieruchomości. Współwłasność jest szczególną postacią prawa własności polegającą na tym, że jedna rzecz stanowi równocześnie przedmiot własności kilku osób, których prawa są co do istoty jednakowe. Przepisy o zasiedzeniu nie zawierają odmiennych zasad odnośnie do jego dopuszczalności w przypadku współwłasności.

W przypadku zasiedzenia udziału we współwłasności należy jednak zwrócić szczególną uwagę na sposób manifestowania owego samoistnego posiadania. Samo posiadanie na wyłączną własność przedmiotu współwłasności samo w sobie nie wystarczy do nabycia pozostałych udziałów przez zasiedzenie. Przyjmuje się, że pomimo treści art. 206 kc możliwe jest zasiedzenie idealnego udziału pomiędzy współwłaścicielami, z tymże do takiej zmiany charakteru władztwa konieczne jest wyraźne zamanifestowanie woli władania cum animo rem sibi habendi, w sposób widoczny tak dla współwłaściciela, jak i dla otoczenia.

przesłanką zasiedzenia części nieruchomości określonej udziałem ułamkowym w jej współwłasności jest istnienie wystarczająco długiego okresu posiadania samoistnego (postanowienie SN z dnia 17 stycznia 2007 r., II CSK 416/06, niepubl.). W przypadku współwłasności niewątpliwie w grę wchodzi zasiedzenie w złej wierze - a więc po 30 lat. Trudno bowiem wyobrazić sobie sytuację, w której współwłaściciel nie wiedziałby o istnieniu współwłasności lub przy zachowaniu należytej staranności nie mógł tego ustalić. W praktyce najczęściej zasiedzenie współwłasności dotyczy sytuacji wynikających ze spadkobrania. Tutaj również Sąd Najwyższy wprost wypowiedział się, że nabycie przez zasiedzenie udziału we współwłasności, określonego częścią ułamkową większą niż to wynika z dziedziczenia jest dopuszczalne, ponieważ zasiedzenie możliwe jest tylko w stosunku do tych udziałów, które nie zostały nabyte przez ich posiadacza z mocy dziedziczenia (postanowienia SN z dni: 5 stycznia 1972 r., II CR 534/71, niepubl.; 28 kwietnia 2004 r., III CK 476/02, niepubl.).

Podobnie jak przy "tradycyjnym" zasiedzeniu - również w przypadku zasiedzenia udziałów we współwłasności możliwe jest doliczenie okresu posiadania poprzednika prawnego. W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 2014r (V CSK 473/13 przyjęto, że badanie zasiedzenia ułamkowych udziałów we współwłasności nieruchomości pozwala uwzględnić okres wcześniejszego samoistnego posiadania całej nieruchomości, która dopiero później stała się przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych. Zasiedzenie ułamkowych udziałów we współwłasności nieruchomości możliwe jest także wówczas, gdy ktoś wcześniej już posiada samoistnie i zasiaduje całą nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności (postanowienie SN z dnia 17 października 2003 r., IV CK 115/02, niepubl.)

Jak już wskazano na wstępie jednak samo korzystanie z całości współwłasności nie wystarczy do podniesienia skutecznego zarzutu zasiedzenia udziałów we współwłasności. Z charakteru współwłasności wynika uprawnienie do współposiadania w zakresie nie wyłączającym pozostałych współwłaścicieli (art. 206 k.c.). Uprawnienie to wynika z prawa współwłasności jako prawa własności przysługującego niepodzielnie kilku osobom (art. 195 k.c.). Prawo to cechuje jedność przedmiotu własności, wielość podmiotów i niepodzielność samego prawa. Niepodzielność prawa wyraża się w tym, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy. Posiadanie rzeczy przez współwłaściciela jest zatem posiadaniem właścicielskim i samoistnym, stanowi bowiem realizację jego niepodzielnego prawa do rzeczy. Oznacza to, że z faktu posiadania rzeczy przez współwłaściciela wynika jedynie, iż korzysta on z tej rzeczy zgodnie z przysługującym mu prawem.
Dlatego też warunkiem koniecznym do nabycia udziałów we współwłasności w drodze zasiedzenia niezbędne jest, aby współwłaściciel żądający stwierdzenia zasiedzenia idealnego udziału innego współwłaściciela dał wyraz temu, że zmienił (rozszerzył) zakres swego samoistnego posiadania ponad realizację uprawnienia z art. 206 k.c.
Skuteczność takiej zmiany wymaga, aby uczynił to jawnie, czyli zamanifestował ją w sposób widoczny dla współwłaściciela i otoczenia. Sama natomiast świadomość posiadania samoistnego ponad realizację uprawnienia z art. 206 k.c. nie może być uznana za wystarczającą, a co za tym idzie - jest prawnie bezskuteczna.

W postanowieniu z dnia 20 września 2012r. (IV CSK 117/12) Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że taki dodatkowy wymóg co do współwłaściciela zmierzającego do zasiedzenia udziałów we współwłasności uzasadnione jest bezpieczeństwem stosunków prawnych i ochroną własności, która narażona byłaby na uszczerbek, gdyby współwłaściciel,
uprawniony do współposiadania całości mógł łatwo doprowadzić do utraty praw pozostałych współwłaścicieli, powołując się na zmianę swojej woli, a więc elementu subiektywnego. Wymagania te muszą znaleźć swoje odbicie w postępowaniu dowodowym. Ciężar udowodnienia, przez jednego ze współwłaścicieli, że zmienił zakres posiadania samoistnego, spoczywa na nim wraz z niekorzystnymi skutkami, jakie wiążą się z niewykazaniem w sprawie o zasiedzenie tego przymiotu.

zasiedzenie, współwłasność i 1 więcej

Komentarze