←  Blog adw. Łukasza Nysztala

Forumprawnicze.info

»

Blog adw. Łukasza Nysztala

Czy umowę najmu lokalu na czas określony można wypowiedzieć? 18 wrzesień 2017

Możliwość wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony przed terminem wskazanym w tej umowie budzi wiele wątpliwości. Początkowo można było wyróżnić trzy przeciwstawne poglądy - od niedopuszczalności takiego wypowiedzenia, przez dopuszczenie takiej możliwości, gdy strony uregulowały ją w umowie, aż do całkowitej swobody stron w tym zakresie. W orzecznictwie początkowo dominował pogląd o niedopuszczalności wypowiedzenia umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony, jednak z biegiem czasu stanowisko to uległo pewnemu złagodzeniu i Sąd Najwyższy dopuścił możliwość zastrzeżenia w umowie prawa wypowiedzenia z określonych w tej umowie powodów oraz warunku rozwiązującego, którego aktualizacja zależy od zgodnej woli stron.

Po wejściu w życie art. 673 § 3 k.c. ustawodawca rozstrzygnął o dopuszczalności zakończenia stosunku najmu lub dzierżawy przed upływem czasu, na jaki została zawarta umowa. Przyjęte zostało rozwiązanie kompromisowe, zezwalające na
wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony jedynie wówczas, gdy jest to zgodne z wolą stron wyrażoną w umowie oraz gdy strony określą w umowie wypadki uzasadniające to wypowiedzenie.


Przepisy kodeksu cywilnego prowadzą do wniosku, że pojęcie umowy zawartej na czas określony ustawodawca utożsamia z umową trwałą, a więc z umową, która będzie łączyła strony przez oznaczony czas. Trwałość oznacza stabilizację, pewność co do przysługujących praw oraz obciążających obowiązków. Cechą zobowiązań trwałych jest to, że pozwalają działać w zaufaniu, iż wynikające z nich prawa i obowiązki nie wygasną przedwcześnie. Utrwalają istniejący stosunek prawny na określony czas, umacniają więź między stronami oraz pozwalają mniemać, że będzie ona istniała nawet w razie zmiany woli stron. Stabilizacja ta nie ma jednak charakteru absolutnego, gdyż przepisy wprost przewidują w pewnych sytuacjach możliwość przedwczesnego rozwiązania umowy trwałej, zawartej na czas oznaczony (por. np. art. 664 § 2, art. 667 § 2, art. 672, 685 k.c.).

Ustawodawca przewidując możliwość zastrzeżenia w umowie możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony wymógł jednak, aby umowa określała konkretne powody dla których taką umowę można wypowiedzieć. Część orzecznictwa doprecyzowała również ten wymóg, aby powody wypowiedzenia umowy terminowej odnosiły się do ważnych przyczyn (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06). Brak skonkretyzowania powodów dla których będzie można wypowiedzieć umowę - czyni zapis umowy nieważnym.
Jeżeli miałoby się twierdzić, że na skutek nieskonkretyzowania w umowie najmu przyczyn, które mogą uprawniać do wypowiedzenia terminowej umowy przed upływem terminu i przez to nie zawarcia w tej umowie „wypadków”, o których mowa w art. 673 § 3 KC, klauzula z tego przepisu nie jest ważna, to powinno się uznać, że nie jest ważna cała umowa najmu, jeśli ustali się, iż bez tej klauzuli w ogóle umowa najmu nie byłaby zawarta. (IV CSK 208/14 - wyrok SN - Izba Cywilna z dnia 21-01-2015).
W świetle art. 673 § 3 KC swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest dopuszczalne, gdyż ustawa wymaga, aby strony określiły w umowie wypadki, kiedy będzie to możliwe. Wprawdzie nie zostało sprecyzowane, jak ma wyglądać określenie tych „wypadków", natomiast niewątpliwie nie jest wystarczające przyznanie stronom blankietowego uprawnienia do wypowiedzenia umowy. Postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umowy zawartej na czas oznaczony, jest sprzeczne z naturą takiego stosunku oraz z przepisem ustawy, a w konsekwencji nieważne (XV Ca 217/14 - wyrok SO Poznań z dnia 30-06-2014)

Jeśli umowa spełnia powyższe wymogi to winna również doprecyzowywać terminy wypowiedzenia. Jeśli umowa nie zawiera terminów wypowiedzenia - stosuje się terminy ustawowe. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Wypowiedzenie umowy jest jednostronnym oświadczeniem składanym wynajmującemu. Dla celów dowodowych winno być złożone na piśmie.

umowa najmu, wypowiedzenie umowy i 1 więcej

Komentarze